Dans la même rubrique
LE PRÊT AMORTISSABLE
LE PRÊT IN FINE
LE PRÊT PPL A 0%
LE PRET RELAIS
LES PRÊTS AIDÉS
SON PRINCIPE EST SIMPLE :
L’emprunteur ne rembourse que les intérêts tout au long de son crédit.
Pendant toute la durée du prêt ‘In Fine’, l’investisseur met en place une épargne afin de reconstituer le capital. Ce capital servira à rembourser la banque au terme du prêt. Pour reconstituer le capital, il faut souscrire un contrat d’assurance vie, ou utiliser un contrat préexistant que la banque devra nantir pour garantir la bonne sortie de son prêt.
Bien souvent, les investisseurs utilisent l’option de revendre le bien au terme et peuvent ainsi rembourser la banque avec le produit de la vente. Ceci a pour effet de préserver dans leur patrimoine un placement en assurance vie souscrit 15 ou 20 ans plus tôt.
Très souvent, ce type de montage est utilisé pour les investissements à but locatif assortis d’un dispositif fiscal particulier (Besson, de Robien....). L’économie d’impôts (accrue grâce au prêt ‘in fine’ ) et le locataire contribuent à la constitution de cette épargne. Très souvent, les investisseurs appellent ce montage le « plan épargne impôts ».
EXEMPLE :(taux en vigueur)
Un couple fait l’acquisition d’un appartement à but locatif, pour un montant de 120.000 €, et dispose d’un apport de 20.000 €.
Dans le cadre d’un prêt amortissable,
l’emprunt est de 100.000 €, sur 15 ans, au taux de 4.70 %,
les mensualités seront de 775€ hors assurance.
Dans le cadre d’un prêt ‘in fine’, l’emprunt est de 120.000 €, sur 15 ans, au taux de 4.90 %, avec des mensualités de 490€.
En parallèle, le couple place 20.000 € en adossement, sur un contrat d’assurance vie.
Il faut donc calculer la somme qu’il doit abonder tous les mois afin de reconstituer le montant de leur créance à terme.
Dans le cas présent 351 € environ, à un taux de rendement prévu de 3.8% (net de frais), et hors prélèvements sociaux et imposition en vigueur.
Outre l’aspect fiscal, il existe un vrai avantage patrimonial. Le capital est positionné sur un support assurance vie ( exonéré de droit de succession) et le prêt est couvert contre le risque du décès.